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Le contrat de location

Il est capital d’avoir un contrat de location "béton" !

Tout doit y être indiqué : les travaux à faire, les clauses de libération du logement en cas de départ précipité ou de construction attenante, les travaux à la charge du propriétaire et ceux à la charge du locataire… (en cas d’hésitations, et au moins pour les diplomates, l’ambassade dispose d’un contrat type).

Il paraît également souhaitable d’adjoindre au bail un état de lieux contradictoire, co-signé par le propriétaire, voire même d’essayer d’obtenir ce document du précédent locataire, car certains propriétaire répugnent à restituer la caution enfin de bail, prétextant des dégradations qui n’avaient pas été formellement constatées au moment de la prise de possession du logement.

En tout état de cause, et pour éviter toute contestation ultérieure, on a intérêt à faire vérifier le contrat par un avocat et à le faire enregistrer, avec les annexes, à un registraires office (Asaf Ali Road ou INA par exemple). Le document sera établi sur papier timbré, en 3 exemplaires (un pour chaque partie et un pour l’office). Il faudra venir avec 2 témoins et 4 photos d’identité. Les brokers font souvent office de témoin. Le coût s’élève à 1% du loyer annuel à répartir entre le propriétaire et le locataire.

Voici enfin quelques point usuels à prendre en compte dans la rédaction de votre bail :

  • Durée : la durée commune des baux en Inde est de trois ans et la plupart des propriétaires refusent de descendre en-dessous de 2 ans. 
  • Renouvellement : il est courant d’inclure une option de renouvellement pour une période d’un an supplémentaire ; Le propriétaire demande alors 3 mois de préavis et le plus souvent une augmentation du loyer de l’ordre de 10 %. Attention aussi à bien fixer les clauses de renouvellement. Si cette clause n’est pas précisée, le propriétaire sera en droit de vous mettre à la porte au terme du bail ou de vous demander des hausses démesurées !
  • Départs et départs anticipés : il est courant que les propriétaires demandent une année de garantie puis autorisent les départs après un préavis logique de 3 mois. Nous vous conseillons de négocier un préavis anticipé en cas de force majeur à savoir : rapatriement de la part de votre société, fermeture de votre entreprise, crise majeur en Inde, chômage…
  • Montant de garantie : certains propriétaires demandent des dépôts de garantie allant de 3 mois à 1 an de loyer. Inscrivez alors au contrat que si les conditions ont bien été respectées, ce montant doit vous être retourné, sans intérêts, et dans un délai que vous aurez fixé. 
  • Paiement du loyer : le loyer est normalement payable mensuellement. Cependant, il est courant que les propriétaires demandent des paiements trimestriels voir annuels.
  • Contrats : il est également courant que votre contrat de location soit divisé en plusieurs contrats (souvent 2 ou 3) : un contrat de location, un contrat de maintenance… ceci a des répercussions fiscales positives pour votre propriétaire et négatives pour vous si vous êtes imposés en Inde.
  • Factures mensuelles : certains propriétaires (ceux dont vous partagez la maison) préfèrent parfois payer toutes les factures (eau, électricité..) et vous augmenter le loyer mensuel d’un montant moyen déterminé à l’avance. Pourquoi pas ? Assurez-vous cependant que les factures soient bien payées !
  • Services et charges de maintenance : vous êtes normalement responsables de la maintenance de l’habitation en état d’usage. Vous êtes donc responsables des travaux qui incombent à la conservation de cet état. Le contrat doit cependant spécifier clairement ce qui est à votre charge et ce qui est à la charge du propriétaire. Pourquoi ne pas fixer un montant en-dessous duquel vous prenez en charge les travaux et au-dessus duquel ils sont à la charge du propriétaire? …
  • Taxe de propriété : ces taxes, qui concernent tous les logements de Delhi, sont à la charge du propriétaire. Cependant, il arrive que certains propriétaires fassent supporter l’éventuelle augmentation de la taxe aux locataires si elle a lieu pendant la durée du contrat. A notre avis, c’est inacceptable… mais à vous de voir !